매물 정보
취득세·중개수수료·법무비 등 살 때 든 비용
대출 · 보유비용 (선택)
관리비 부담분·수선충당 등 매달 나가는 비용 (없으면 0)
수익률은 두 가지를 함께 봐야 합니다
매물 광고에 적힌 수익률은 보통 표면 수익률입니다. 연 월세를 매매가로 나눈 값이라 계산은 쉽지만, 보증금·대출·부대비용을 무시하기 때문에 실제보다 좋아 보입니다. 매물끼리 거칠게 비교할 때만 쓰는 숫자입니다.
실제로 중요한 건 실투자 대비 수익률입니다. 월세에서 대출이자와 보유비용을 뺀 순수입을, 내 돈이 실제로 얼마나 들어갔는지(실투자금)로 나눈 값입니다. 이 계산기는 둘을 나란히 보여줍니다.
레버리지는 수익률과 위험을 함께 키웁니다
보증금과 대출을 많이 낄수록 실투자금이 줄어 실투자 수익률은 올라갑니다. 다만 같은 이유로 공실이나 금리 상승에 훨씬 취약해집니다. 대출이자가 월세를 넘어서면 수익률이 마이너스가 되는데, 이 계산기는 그런 경우도 숨기지 않고 음수로 보여줍니다.
추정치입니다
공실 기간, 세입자 교체 비용, 재산세·종합소득세, 향후 매도 시 양도세와 시세차익은 이 계산에 들어가지 않습니다. 임대수익률은 보유 중 현금흐름만 보는 지표이므로, 실제 투자 판단에는 시세 전망과 세금까지 함께 따져야 합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 표면 수익률과 실투자 수익률은 뭐가 다른가요?
표면 수익률은 연 월세를 매매가로 나눈 값으로, 보증금·대출·부대비용을 무시해 계산이 쉽지만 실제보다 좋아 보입니다. 실투자 수익률은 월세에서 대출이자와 보유비용을 뺀 순수입을, 실제로 들어간 내 돈(실투자금)으로 나눈 값이라 더 현실적입니다.
Q. 대출을 끼면 왜 수익률이 올라가나요?
대출과 보증금을 많이 낄수록 실제로 들어간 내 돈이 줄어 실투자 수익률이 올라갑니다. 다만 같은 이유로 공실이나 금리 상승에 훨씬 취약해지고, 대출이자가 월세를 넘으면 수익률이 마이너스가 됩니다. 수익률과 위험이 함께 커지는 것입니다.
Q. 실투자 수익률이 "계산 불가"로 나옵니다.
보증금과 대출을 합한 금액이 매매가 이상이면 실제로 들어간 내 돈이 0 이하가 됩니다(무한 레버리지). 이 경우 실투자 수익률을 정의할 수 없어 표면 수익률만 보여줍니다.
Q. 이 수익률만 보고 투자를 결정해도 되나요?
아닙니다. 임대수익률은 보유 중 현금흐름만 보는 지표입니다. 공실 기간, 세입자 교체 비용, 재산세·종합소득세, 매도 시 양도세와 시세차익은 포함되지 않으므로, 실제 판단에는 시세 전망과 세금까지 함께 따져야 합니다.