양도소득세 간편 계산기

차익에만 세금이 붙습니다

판 금액 전체가 아니라 양도가 − 취득가 − 필요경비가 과세 대상입니다. 이 계산기는 필요경비를 취득가의 3%로 잡습니다. 실제로는 취득세·중개수수료·법무비용과 자본적 지출(샷시·확장 등 가치를 올린 공사)이 경비로 들어가므로, 영수증을 모아두면 세금이 줄어듭니다. 여기에 기본공제 250만원과 지방소득세 10%가 반영됩니다.

오래 보유할수록 깎입니다

장기보유특별공제는 3년 이상부터 적용됩니다. 1주택자는 연 8%씩 최대 80%까지, 그 외에는 연 5%씩 최대 30%까지입니다. 1주택자 공제 폭이 훨씬 큰데, 실제로는 보유기간과 거주기간을 나눠 계산하므로 살지 않고 보유만 한 경우에는 이보다 적습니다.

2년을 못 채우면 70%입니다

보유기간 2년 미만이면 누진세율이 아니라 단일 70%가 적용됩니다(주택 기준). 단기 매매를 막기 위한 중과세율이라, 며칠 차이로 세금이 몇 배가 됩니다. 매도 시점을 정할 때 취득일부터 며칠이 지났는지 세어볼 값어치가 있습니다.

1세대 1주택 비과세는 반영되지 않았습니다

이 계산기의 가장 큰 한계입니다. 1세대 1주택으로 요건(보유·거주기간 등)을 갖추면 양도가 12억원까지 비과세인데, 여기서는 그 판정을 하지 않고 세금을 계산합니다. 해당된다면 실제 세금은 0이거나 훨씬 적습니다. 다주택 중과, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례도 반영되지 않습니다. 양도세는 사안마다 결론이 갈리고 금액이 크므로 반드시 세무 상담을 받으세요.