Imóvel e financiamento
A moeda é a que você digitar. O limite real depende do país, do produto e do cliente.
Empréstimo ÷ valor × 100
Um financiamento de 350.000 sobre um imóvel de 500.000 dá um LTV de 70%; os 30% que o banco não financia são a sua parte. Dessa única proporção parte quase tudo o que o banco decide: a taxa, as condições e se o crédito sai ou não.
Por que os 80% vivem aparecendo
Abaixo de uns 80%, o imóvel poderia perder um quinto do valor e uma venda forçada ainda cobriria a dívida — emprestar fica barato. Acima disso, o banco começa a cobrar o risco: juros maiores, exigências extras ou um não. O corte exato muda de país para país e de produto para produto, mas a lógica é a mesma em toda parte.
O LTV cai por dois caminhos
Cada parcela que amortiza principal reduz o lado do empréstimo, e qualquer valorização do imóvel aumenta o outro. É assim que um LTV que começa em 90% aparece abaixo de 80% alguns anos depois sem esforço nenhum — e é por isso que renegociar depois de uma alta de preços costuma destravar condições melhores.
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Perguntas frequentes
Q. Preço de compra ou valor de avaliação?
Os bancos costumam usar o menor dos dois. Se você pagou 500.000 mas a avaliação diz 470.000, a conta é feita sobre 470.000 — um dos motivos de a oferta de crédito vir menor do que se esperava.
Q. Qual LTV é bom?
Quanto mais baixo, mais barato e mais seguro. Em muitos mercados a linha usual é 80%: abaixo dela vêm as melhores taxas; acima, cada unidade emprestada custa mais caro. Uma entrada de 20% é, no fundo, começar abaixo dessa linha.
Q. Como abaixo o meu LTV?
Três alavancas: entrada maior antes de assinar, amortizações enquanto o contrato corre e uma nova avaliação depois que os preços subiram. A última muda a proporção sem custar nada além da própria avaliação.