O imóvel
Impostos, corretagem, cartório — tudo pago além do preço
Caução devolvível em seu poder — coloque 0 se for depositada ou simbólica
Financiamento e custos correntes (opcional)
Condomínio, reserva para reparos — 0 se não houver
A moeda é a que você digitar — use a mesma em todos os campos de dinheiro. Vacância, reparos e impostos não estão incluídos.
Duas rentabilidades, lado a lado
A rentabilidade impressa no anúncio costuma ser a bruta: o aluguel anual dividido pelo preço de compra. Um aluguel de 1.000 por mês num imóvel de 300.000 dá 12.000 por ano — 4% bruto. É fácil de calcular e fácil de enfeitar, porque ignora os custos da compra, o financiamento e toda despesa corrente. Serve só para comparar anúncios por alto.
A que importa é a rentabilidade sobre o seu dinheiro
Pegue o aluguel, subtraia os juros do financiamento e os custos correntes, e divida pelo dinheiro que você de fato colocou: preço mais custos de compra, menos a caução que você retém e o financiamento. A dívida encolhe esse denominador, então o mesmo imóvel pode mostrar 4% bruto e 9% sobre o seu capital — e exatamente a mesma alavanca vira contra você quando os juros sobem ou o imóvel fica vazio.
É uma estimativa de fluxo de caixa, nada além
Os meses sem inquilino, os reparos na troca, os impostos de manter o imóvel e o ganho ou perda na venda futura ficam fora desta conta. A rentabilidade do aluguel só descreve o dinheiro que circula enquanto você é dono — uma decisão de investimento completa precisa somar impostos e perspectiva de preço.
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Perguntas frequentes
Q. O que entra nos custos de compra?
Tudo o que se paga para adquirir além do preço: imposto de transmissão, corretagem, cartório e registro. Em muitos lugares isso soma vários por cento do preço, e como aumenta o dinheiro investido, reduz em silêncio a rentabilidade verdadeira.
Q. Por que financiar mais aumenta a rentabilidade?
Os juros cortam um pouco a receita, mas o financiamento corta muito o seu capital investido — enquanto a taxa do financiamento estiver abaixo da rentabilidade do imóvel, o retorno sobre o dinheiro que sobrou sobe. Quando a taxa passa da rentabilidade, a alavanca inverte e pode deixar o resultado negativo. Esta calculadora mostra o sinal de menos em vez de escondê-lo.
Q. O que coloco no campo da caução?
Uma caução devolvível que fica com você reduz o dinheiro que você tem parado, por isso é subtraída. Se no seu mercado a caução é pequena, ou a lei manda depositá-la onde você não pode tocar, coloque 0.