DTI 계산기

DTI가 뭔가요

총부채상환비율(Debt To Income)은 연소득에서 대출 상환액이 차지하는 비율입니다. 식은 이렇습니다.

DTI = (주택담보대출 연 원리금 + 기타 대출 연 이자) ÷ 연소득 × 100

연봉 6,000만원인데 주담대 원리금이 연 1,800만원, 신용대출 이자가 연 300만원이면 DTI는 35%입니다. 숫자가 낮을수록 소득에 여유가 있다는 뜻입니다.

DSR과 다른 점은 딱 하나입니다

식의 모양은 DSR과 똑같고, 기타 대출을 어떻게 세느냐만 다릅니다.

DTI는 기타 대출을 이자만 세고, DSR은 기타 대출도 원금까지 셉니다.

신용대출 5,000만원을 연 6%로 쓰고 있다면 DTI에 얹히는 것은 이자 연 300만원뿐입니다. 같은 대출을 DSR로 세면 원금을 몇 년에 나눠 갚는지가 들어가, 5년 분할이라면 연 1,100만원이 넘게 얹힙니다. 같은 사람도 DSR이 DTI보다 훨씬 높게 나옵니다. DSR이 더 빡빡한 규제로 불리는 이유가 이것입니다. 주택담보대출 몫은 두 비율이 똑같이 원리금으로 세므로, 두 값의 차이는 결국 기타 대출에서 나옵니다.

한도에서 최대 원금을 거꾸로 구합니다

DTI를 재 보는 것보다 실제로 궁금한 것은 “그래서 얼마까지 빌릴 수 있나”입니다. 이 계산기는 한도(예: 40%)를 받아 그 한도에 딱 닿는 최대 원금을 역산합니다. 먼저 연소득 × 한도로 한도가 허락하는 연 상환액을 구하고, 거기서 기타 대출 연 이자를 뺀 몫을 원리금균등 식에 거꾸로 넣어 원금을 풉니다.

기존 기타 대출의 이자가 한도를 먼저 먹는다는 점이 중요합니다. 소액 신용대출을 정리하는 것만으로 주담대 한도가 늘어나는 이유입니다. 금리가 낮고 기간이 길수록 같은 월 상환액에 담기는 원금이 커지지만, 그만큼 총 이자도 불어납니다 — 상환방식 비교 계산기에서 그 맞바꿈을 볼 수 있습니다.

거치기간을 두면 비율이 오릅니다

거치기간은 이자만 내는 기간입니다. 그동안은 가볍지만, 원금은 남은 기간에 몰아서 갚아야 하므로 거치가 끝난 뒤가 더 무거워집니다. 30년 만기에 3년 거치라면 원금을 갚는 기간은 27년입니다. 이 계산기는 무거운 쪽(거치 후)을 기준으로 비율을 냅니다 — 거치 중 금액으로 재면 통과했다가 거치가 끝나고 감당이 안 되는 일이 생기기 때문입니다. 거치 중 내는 이자도 따로 보여 드립니다.

이 값이 곧 대출 승인은 아닙니다

소득 기준 비율을 통과해도 주택담보대출은 LTV(집값 대비 한도)에 따로 걸립니다. 실제 한도는 소득 기준과 담보 기준 중 더 낮은 쪽이고, 요즘 심사는 DTI보다 DSR을 주로 봅니다. 규제 비율과 적용 대상은 지역·주택 수·정책에 따라 계속 바뀌어 왔으므로 이 계산기는 한도를 직접 입력받습니다 — 확인하지 않은 숫자를 답처럼 보여 주지 않으려는 것입니다. 여기에 스트레스 금리처럼 실제 금리보다 높은 금리를 가정해 심사하는 제도까지 겹치면 금융사 결과는 이 값보다 보수적으로 나옵니다. 소득만으로 상한을 가늠하는 참고값으로 쓰세요.