Bien et prêt
La devise est celle que vous saisissez. Le plafond réel dépend du pays, du produit et du dossier.
Prêt ÷ valeur × 100
Un prêt de 350 000 sur un bien de 500 000 donne une quotité de 70 % ; les 30 % que la banque ne finance pas, c’est votre apport. De ce seul ratio découle presque tout ce que décide la banque : le taux, les conditions, et l’accord lui-même.
Pourquoi 80 % revient sans cesse
En dessous d’environ 80 %, le bien pourrait perdre un cinquième de sa valeur et une vente forcée couvrirait encore la dette : prêter reste peu risqué. Au-delà, la banque fait payer le risque — taux majoré, garanties supplémentaires, ou refus. Le seuil exact varie selon les pays et les produits, mais la logique est partout la même.
La quotité baisse par deux voies
Chaque mensualité qui amortit du capital réduit le côté prêt, et toute hausse de la valeur du bien agrandit l’autre. C’est ainsi qu’une quotité qui démarre à 90 % passe sous les 80 % quelques années plus tard sans effort particulier — et c’est pourquoi renégocier après une hausse des prix débloque souvent de meilleures conditions.
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Autres calculatrices
Questions fréquentes
Q. Prix d’achat ou valeur d’expertise ?
La banque retient généralement le plus bas des deux. Si vous avez payé 500 000 mais que l’expertise conclut à 470 000, le ratio se calcule sur 470 000 — une des raisons pour lesquelles l’offre peut être plus petite que prévu.
Q. Quelle quotité vise-t-on ?
Plus elle est basse, moins le crédit coûte. Dans beaucoup de marchés, la ligne classique est 80 % : en dessous, les meilleurs taux ; au-dessus, chaque unité empruntée revient plus cher. Un apport de 20 % revient précisément à partir sous cette ligne.
Q. Comment faire baisser sa quotité ?
Trois leviers : un apport plus important avant la signature, l’amortissement du capital pendant le prêt, et une nouvelle expertise après une hausse des prix. Le dernier change le ratio sans autre coût que l’expertise elle-même.