Le bien
Droits, agence, notaire — tout ce qui s’ajoute au prix
Dépôt restituable entre vos mains — 0 s’il est consigné ou négligeable
Prêt et charges (facultatif)
Gestion, provision pour travaux — 0 si aucune
La devise est celle que vous saisissez — utilisez simplement la même dans tous les champs d’argent. Vacance, travaux et impôts ne sont pas comptés.
Deux rendements, côte à côte
Le rendement affiché dans une annonce est presque toujours le brut : le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Un loyer de 1 000 par mois sur un bien à 300 000 fait 12 000 par an — 4 % brut. Facile à calculer, facile à embellir : il ignore les frais d’acquisition, le prêt et toutes les charges. Il ne sert qu’à comparer grossièrement des annonces.
Celui qui compte : le rendement sur votre argent
Prenez le loyer, retranchez les intérêts du prêt et les charges, puis divisez par l’argent réellement sorti de votre poche : prix plus frais d’acquisition, moins le dépôt de garantie que vous détenez et le prêt. L’emprunt rétrécit ce dénominateur : le même bien peut afficher 4 % brut et 9 % sur vos fonds propres — et le même levier joue en sens inverse dès que les taux montent ou que le logement reste vide.
Une estimation de trésorerie, rien de plus
La vacance entre deux locataires, les travaux à la sortie, les impôts pendant la détention et la plus ou moins-value à la revente restent hors du calcul. Le rendement locatif ne décrit que l’argent qui circule pendant que vous détenez le bien — une vraie décision d’investissement exige d’y ajouter fiscalité et perspective de prix.
Tant que vous êtes là — un bonus de plateforme crypto
Autres calculatrices
Questions fréquentes
Q. Que mettre dans les frais d’acquisition ?
Tout ce qui est payé pour acquérir au-delà du prix : droits de mutation, commission d’agence, notaire et enregistrement. Dans bien des pays cela ajoute plusieurs pour cent au prix — et comme cela gonfle l’argent investi, cela rabote discrètement le rendement réel.
Q. Pourquoi emprunter davantage augmente-t-il le rendement ?
Les intérêts rognent un peu le revenu, mais le prêt rogne beaucoup vos fonds engagés — tant que le taux du prêt reste sous le rendement du bien, le rendement de l’argent restant grimpe. Quand le taux dépasse le rendement, le levier s’inverse et peut rendre le résultat négatif. Ce calculateur affiche ce signe moins au lieu de le cacher.
Q. Que saisir dans le champ du dépôt de garantie ?
Un dépôt restituable que vous conservez réduit l’argent que vous immobilisez, d’où sa soustraction. S’il est modeste, ou si la loi impose de le consigner sur un compte que vous ne pouvez pas toucher, saisissez 0.