Inmueble y préstamo
La moneda es la que introduzcas. El límite real depende del país, del producto y del cliente.
Préstamo ÷ valor × 100
Un préstamo de 350.000 sobre un inmueble de 500.000 da un LTV del 70%; el 30% que el banco no financia es tu capital propio. De esta única proporción parte casi todo lo que decide el banco: el tipo, las condiciones y si la operación sale siquiera.
Por qué el 80% aparece una y otra vez
Por debajo de un 80%, el inmueble podría perder una quinta parte de su valor y una venta forzosa aún cubriría la deuda, así que prestar sale barato. Por encima, el banco empieza a cobrar el riesgo: tipo más alto, seguros añadidos o directamente un no. El umbral exacto cambia según el país y el producto, pero la lógica es la misma en todas partes.
El LTV baja por dos caminos
Cada cuota que amortiza capital reduce el lado del préstamo, y cualquier subida del valor del inmueble agranda el otro. Así es como un LTV que empieza en el 90% puede estar por debajo del 80% unos años después sin esfuerzo especial — y por eso refinanciar tras una subida de precios suele desbloquear mejores condiciones.
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Preguntas frecuentes
Q. ¿Precio de compra o valor de tasación?
Los bancos suelen tomar el menor de los dos. Si pagaste 500.000 pero la tasación dice 470.000, la proporción se calcula sobre 470.000 — una de las razones por las que la oferta puede quedarse corta.
Q. ¿Qué LTV es bueno?
Cuanto más bajo, más barato y más seguro. En muchos mercados la línea habitual es el 80%: por debajo sueles alcanzar los mejores tipos; por encima, cada unidad prestada cuesta más. Una entrada del 20% es, sencillamente, empezar por debajo de esa línea.
Q. ¿Cómo bajo mi LTV?
Tres palancas: más entrada antes de firmar, amortizar capital mientras corre el préstamo y una nueva tasación cuando los precios han subido. La última cambia la proporción sin más coste que la propia tasación.