전세 보증금 안전도 계산기

등기부에서 무엇을 봐야 하나

전세 계약에서 확인할 것은 딱 한 가지입니다 — 집이 경매로 넘어가도 내 보증금이 돌아오는가. 그 답은 등기부등본 을구에 있습니다. 을구에 적힌 근저당권 채권최고액이 나보다 앞선 돈이고, 경매가 되면 그 돈이 내 보증금보다 먼저 빠져나갑니다. 갑구의 가압류·압류·가등기도 마찬가지입니다. 이 계산기에는 그렇게 앞선 금액을 모두 더해 ‘선순위 채권’으로 넣으세요.

채권최고액은 보통 실제 대출금의 110~120%로 잡히므로 실제 남은 빚보다 큽니다. 그래도 등기부만 보고는 잔액을 알 수 없으니, 최악을 보려면 적힌 금액을 그대로 넣는 편이 안전합니다.

전세가율과 부채비율은 다릅니다

전세가율은 보증금 ÷ 시세입니다. 흔히 “전세가율 80%면 위험”이라고 하지만, 이 값은 집주인의 빚을 세지 않습니다. 실제로 봐야 하는 것은 부채비율 — (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세입니다. 전세가율이 60%라도 근저당이 시세의 50%면 부채비율은 110%가 되고, 그건 시세대로 팔려도 못 돌려받는다는 뜻입니다. 이렇게 집값보다 빚과 보증금이 큰 집을 깡통전세라고 부릅니다.

낙찰가율이 왜 중요한가

경매에서 집은 시세대로 팔리지 않습니다. 유찰될 때마다 최저가가 깎여 시세의 70~80%, 시장이 식으면 그보다 낮게 낙찰되기도 합니다. 부채비율이 90%여서 “시세대로면 간신히 된다”는 집도 낙찰가율 75%에서는 크게 떼입니다. 낙찰가율은 지역·물건 종류·그 시기의 시장에 따라 달라서 이 계산기는 값을 넣어 두지 않았습니다 — 법원경매 정보에서 그 지역·같은 종류 물건의 최근 낙찰가율을 확인해 넣으세요. 경매비용(집행비용)도 낙찰가에서 먼저 빠지므로 비율로 함께 받습니다.

확정일자와 전입신고를 미루면 순위가 밀립니다

위 계산은 내가 근저당보다 앞선 순위임을 전제로 합니다. 그 순위를 만드는 것이 전입신고 + 확정일자이고, 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금 치른 날 집주인이 같은 날 대출을 받으면 근저당이 앞서게 됩니다. 계약 후 잔금일에 바로 전입신고와 확정일자를 받고, 등기부를 계약 전·잔금 전·잔금 다음 날세 번 확인하세요.

소액임차인 최우선변제와 전세보증보험

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 그중 일부를 선순위 근저당보다 앞서받습니다. 다만 지역별 기준액과 우선변제액은 대통령령·고시로 정해지고 여러 번 개정돼 왔으며, 어느 기준이 적용되는지는 근저당 설정일에 따라 갈립니다. 그래서 이 계산기는 두 금액을 박아 두지 않고 입력으로 받습니다 — 현행 기준을 확인해 넣으세요.

결국 가장 확실한 방법은 계산이 아니라 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 부채비율이 높으면 보증 가입 자체가 거절될 수 있는데, 그 거절이야말로 가장 정직한 신호입니다.

이 계산은 어림입니다

시세도 낙찰가율도 추정이고, 등기부 을구만 봐서는 드러나지 않는 선순위(앞선 임차인·조세채권 등)도 있습니다. 안전 등급을 가르는 기준(부채비율 80% 이하를 ‘안전’으로 봄)도 법이 정한 선이 아니라 이 계산기가 정한 어림 기준입니다. 법률·투자 조언이 아니라 계약 전에 자릿수를 가늠하는 계산이니, 실제 판단은 등기부와 계약서를 들고 전문가와 확인하세요. 계약 전 확인 순서는 전세사기 예방 체크리스트에 정리돼 있습니다.

같이 보면 좋은 계산기

보증금을 월세로 돌리는 환산은 전월세 전환 계산기, 전세와 월세 중 어느 쪽이 이득인지는 전세 월세 유불리 계산기, 갱신 때 올릴 수 있는 폭은 계약갱신 인상 한도 계산기에서 봅니다. 상가 임대차의 보증금 + 월세×100은 환산보증금 계산기, 집주인 쪽에서 본 수익률은 임대수익률 계산기가 답합니다.