El inmueble
Impuestos, agencia, notaría — todo lo pagado además del precio
Fianza reembolsable en tu poder — pon 0 si está depositada o es simbólica
Préstamo y gastos corrientes (opcional)
Comunidad, reserva para reparaciones — 0 si no hay
La moneda es la que introduzcas: usa la misma en todos los campos de dinero. No incluye vacancia, reparaciones ni impuestos.
Dos rentabilidades, una al lado de la otra
La rentabilidad que aparece en un anuncio suele ser la bruta: la renta anual dividida por el precio de compra. Un alquiler de 1.000 al mes sobre un piso de 300.000 son 12.000 al año — un 4% bruto. Es fácil de calcular y fácil de maquillar, porque ignora los gastos de compra, el préstamo y todos los costes corrientes. Sirve solo para comparar anuncios a grandes rasgos.
La que importa es la rentabilidad sobre tu dinero
Toma la renta, resta los intereses del préstamo y los gastos corrientes, y divide por el dinero que pusiste de verdad: precio más gastos de compra, menos la fianza que retienes y el préstamo. Endeudarse encoge ese denominador, así que el mismo piso puede dar un 4% bruto y un 9% sobre tu capital — y exactamente la misma palanca gira en contra cuando suben los tipos o el piso se queda vacío.
Es una estimación de flujo de caja, nada más
Los meses sin inquilino, las reparaciones al cambiarlo, los impuestos por tener el inmueble y la ganancia o pérdida al venderlo quedan fuera de este cálculo. La rentabilidad del alquiler solo describe el dinero que fluye mientras lo tienes — una decisión de inversión completa exige añadir impuestos y perspectiva de precios.
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Preguntas frecuentes
Q. ¿Qué entra en los gastos de compra?
Todo lo pagado por adquirir además del precio: impuestos de transmisión, comisión de agencia, notaría y registro. En muchos países suman varios puntos porcentuales del precio, y como aumentan el dinero invertido, bajan en silencio la rentabilidad real.
Q. ¿Por qué pedir más préstamo sube la rentabilidad?
Los intereses recortan un poco el ingreso, pero el préstamo recorta mucho tu capital invertido — mientras el tipo del préstamo esté por debajo de la rentabilidad del inmueble, el rendimiento de tu dinero restante sube. Cuando el tipo supera la rentabilidad, la palanca se invierte y puede dejar el resultado en negativo. Esta calculadora muestra ese signo menos en vez de esconderlo.
Q. ¿Qué pongo en el campo de la fianza?
Una fianza reembolsable que tú retienes reduce el dinero que tienes inmovilizado, y por eso se resta. Si en tu mercado la fianza es pequeña, o la ley obliga a depositarla en un organismo que no puedes tocar, pon 0.