Immobilie und Darlehen
Die Währung ist die Ihrer Eingabe. Die tatsächliche Grenze bestimmen Land, Produkt und Bonität.
Darlehen ÷ Wert × 100
Ein Darlehen von 350.000 auf eine Immobilie von 500.000 ergibt einen Beleihungsauslauf von 70%; die 30%, die die Bank nicht finanziert, sind Ihr Eigenkapital. Von dieser einen Quote hängt fast alles ab, was die Bank entscheidet: der Zins, die Auflagen und ob das Darlehen überhaupt zustande kommt.
Warum immer wieder 80% auftauchen
Unterhalb von etwa 80% könnte die Immobilie ein Fünftel an Wert verlieren, und eine Zwangsversteigerung würde die Schuld noch decken — die Bank kann günstig verleihen. Darüber preist sie das Risiko ein: Zinsaufschläge, zusätzliche Sicherheiten oder eine Absage. Wo genau die Linie liegt, unterscheidet sich je nach Land und Produkt, die Logik ist überall dieselbe.
Der Auslauf sinkt auf zwei Wegen
Jede Tilgung verkleinert die Darlehensseite, jede Wertsteigerung vergrößert die andere. So kann ein Auslauf, der bei 90% beginnt, ein paar Jahre später ohne besonderes Zutun unter 80% liegen — und deshalb bringt eine Anschlussfinanzierung nach gestiegenen Preisen oft bessere Konditionen.
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Häufige Fragen
Q. Kaufpreis oder Beleihungswert?
Banken rechnen meist mit dem niedrigeren Wert. Oft setzen sie einen Beleihungswert an, der mit einem Sicherheitsabschlag unter dem Kaufpreis liegt — ein Grund, warum das Angebot kleiner ausfallen kann als erwartet.
Q. Welcher Auslauf ist gut?
Je niedriger, desto günstiger und sicherer. Viele Banken staffeln die Konditionen: die besten Zinsen gibt es traditionell bis 60%, ordentliche bis 80%, darüber wird jeder geliehene Betrag teurer.
Q. Wie senke ich den Auslauf?
Drei Hebel: mehr Eigenkapital vor dem Abschluss, Tilgung und Sondertilgungen während der Laufzeit, und eine neue Bewertung, nachdem die Preise gestiegen sind. Der letzte verändert die Quote, ohne dass Sie mehr als das Gutachten bezahlen.