Das Objekt
Steuern, Makler, Notar — alles, was zusätzlich zum Preis anfiel
Rückzahlbare Kaution bei Ihnen — 0, wenn sie getrennt verwahrt wird oder gering ist
Darlehen und laufende Kosten (optional)
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage — 0, wenn keine
Die Währung ist die Ihrer Eingabe — alle Geldfelder müssen nur dieselbe verwenden. Leerstand, Reparaturen und Steuern sind nicht enthalten.
Zwei Renditen, nebeneinander
Die Rendite im Exposé ist meist die Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. 1.000 Miete im Monat auf eine Wohnung für 300.000 sind 12.000 im Jahr — 4% brutto. Sie ist leicht zu rechnen und leicht zu schönen, weil sie Kaufnebenkosten, Darlehen und alle laufenden Kosten ignoriert. Zum groben Vergleich von Angeboten taugt sie, für mehr nicht.
Entscheidend ist die Rendite auf Ihr eigenes Geld
Nehmen Sie die Miete, ziehen Sie Darlehenszinsen und laufende Kosten ab und teilen Sie durch das Geld, das Sie wirklich eingesetzt haben: Kaufpreis plus Nebenkosten, minus die Kaution in Ihrer Hand und das Darlehen. Fremdkapital schrumpft diesen Nenner — dieselbe Wohnung kann 4% brutto und 9% auf Ihr Eigenkapital zeigen. Und exakt derselbe Hebel schlägt zurück, wenn die Zinsen steigen oder die Wohnung leer steht.
Eine Cashflow-Schätzung, nicht mehr
Leerstand zwischen Mietern, Reparaturen beim Wechsel, Steuern während des Haltens und der Gewinn oder Verlust beim späteren Verkauf liegen außerhalb dieser Rechnung. Die Mietrendite beschreibt nur das Geld, das während des Besitzes fließt — eine vollständige Anlageentscheidung braucht Steuern und Preiserwartung obendrauf.
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Weitere Rechner
Häufige Fragen
Q. Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Alles, was über den Preis hinaus für den Erwerb gezahlt wird: Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar und Grundbuch. Das summiert sich vielerorts auf mehrere Prozent des Preises — und weil es das eingesetzte Geld erhöht, drückt es die wahre Rendite still nach unten.
Q. Warum steigt die Rendite, wenn ich mehr leihe?
Die Zinsen mindern die Einnahmen ein wenig, das Darlehen mindert Ihr eingesetztes Kapital stark — solange der Darlehenszins unter der Objektrendite liegt, klettert die Rendite auf Ihr restliches Geld. Steigt der Zins über die Rendite, dreht derselbe Hebel um und kann das Ergebnis negativ machen. Dieser Rechner zeigt das Minuszeichen, statt es zu verstecken.
Q. Was trage ich bei der Kaution ein?
Eine rückzahlbare Kaution, die bei Ihnen liegt, verringert Ihr gebundenes Geld und wird deshalb abgezogen. Ist die Kaution klein oder muss sie per Gesetz auf ein getrenntes Konto, das Sie nicht anfassen dürfen, tragen Sie 0 ein.