物件
税金・仲介手数料・登記など、価格のほかに払ったもの
手元に置ける返還前提の預り金 — 供託される・ごく少額なら0
ローンと経費（任意）
管理費・修繕の積み立てなど — なければ0
通貨は入力したものです — お金の欄はすべて同じ通貨でそろえてください。空室・修繕・税金は含みません。
利回りは2つ並べて見るものです
物件広告に載っている利回りはたいてい表面利回り — 年間家賃を物件価格で割った値です。価格30万の物件に月1,000の家賃なら年12,000で、表面4%。計算が簡単なぶん見栄えも良くなります。購入時の諸費用もローンも経費も無視しているからで、物件同士をざっくり比べるときにだけ使う数字です。
効くのは自己資金に対する利回りです
家賃からローン利息と経費を引き、実際に出した自分のお金 — 価格に諸費用を足し、預かっている敷金とローンを引いた額 — で割ります。借入はこの分母を縮めるので、同じ物件が表面4%なのに自己資金では9%に見えたりします。そして金利が上がるか空室が続くと、まったく同じてこが逆向きに働きます。
これは保有中の現金の流れだけの推計です
入居者の入れ替わりの空室、退去時の修繕、保有中の税金、そしていつか売るときの損益は、この計算の外にあります。利回りは持っている間のお金の流れを表すだけの指標なので、投資の判断には税金と価格の見通しを重ねる必要があります。
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ほかの計算機
よくある質問
Q. 諸費用には何を入れますか。
価格のほかに取得のために払ったもの全部です。不動産取得にかかる税金、仲介手数料、登記や司法の費用。国によっては価格の数%になり、投じたお金を増やすぶん、本当の利回りを静かに下げます。
Q. 借入を増やすと利回りが上がるのはなぜですか。
利息は収入を少し減らすだけですが、借入は自己資金を大きく減らします。ローン金利が物件の利回りを下回っている限り、残った自己資金に対する利回りは上がります。金利が利回りを上回ると同じてこが逆回転し、結果がマイナスになることもあります。この計算機はそのマイナスを隠さず表示します。
Q. 敷金の欄には何を入れますか。
自分の手元に置ける返還前提の敷金・保証金は、寝かせているお金を減らすので差し引きます。額がわずかだったり、法律で供託先に預けて手を付けられない場合は0を入れてください。